相続・離婚のお困りごと
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Inheritance trouble consultation

生前の財産分与も歓迎、
相続のお悩み相談はおまかせください

相続や離婚に伴う不動産のお取り扱いは頭を悩ませることが多々あります。
たとえば相続ならば、「相続不動産の売却方法」や「相続対策」について疑問を感じるものです。
離婚ならば、「住み続けるべきか売却すべきか」「名義はどうしたらいいのか」など悩むことでしょう。

大田区・品川区を中心に不動産売却・査定・住み替えを手がける「ハウスドゥ馬込」には、
相続やローンに関する専門知識を持つ有資格者が在籍しておりますので、相続・離婚でのお困りごともワンストップで解決可能です。

不動産を相続した際の注意点、所有時にかかる税金、離婚時の売却で注意したい点を解説いたしますので、当社へご相談前にぜひ参考にしていただければ幸いです。

こんなお困りごとはありませんか？

相続した不動産にはどれくらいの価値があるのか知りたい
不動産を相続人で分割したいがどう分ければいいのかわからない
離婚により財産分与を行うので相続した不動産も売却したい
税制が変わり相続税を支払う可能性があるとのことで不安だ
相続したものの遠方に住んでいるので管理・維持が困難

相続のトラブル回避のために準備しておくこと

不どんなに仲の良い家族・親戚であったとしても、相続に関してはギスギスしてしまうことが珍しくありません。特に不動産の場合は資産価値が高くなりますし、金銭と異なりそのままでは分割することが難しいため大きなトラブルに発展することが多々あります。

最高裁判所が公表している平成27年の調査によれば、遺産分割調停の75%以上が5000万円以下の相続財産のご家庭で起こっているとされています。つまり、相続トラブルはどんなご家庭でも起こり得ることなのです。

相続問題がこじれると手続きは長引きますし、最悪の場合は遺産分割調停にまで発展することもあります。さらに遺産分割審判にまで進むと長期化するだけでなく、人間関係に埋めようのない深い溝ができてしまうことでしょう。

このようなデメリットだらけの相続トラブルを回避するためにも、生前前にできる限りの準備をしておきましょう。

資産目録を作る

まずは生前に資産目録を作成し、すべての保有資産を明確にしておきましょう。

実は保有資産が明確でないために相続人同士で疑心暗鬼となってしまい、遺産分割協議で合意がなされないというケースもあります。資産目録があれば無用なトラブルを避けることができ、相続人同士も理性的に話し合うことが可能です。目録には預金や有価証券はもちろん、不動産なども記載しておきましょう。また、プラスマイナスについてもまとめてあるとよいでしょう。

相続税の確認

2016年に相続税法が大幅に改正され、全体的には増税という形になりました。

特に大きなポイントは「5,000万円＋1,000万円×法定相続人の数」から、改正により「3,000万円＋600万円×法定相続人の数」に基礎控除額が引き下げられたことです。

これを受け、事前に被相続人ご自身で相続税対策をすることも増えてきています。ただし、相続税がかからないケースや効率的な相続税対策などもありますので、専門家に確認してみましょう。

法定相続人の整理

法定相続人が明確でないためにトラブルとなり、相続手続きが長引くケースもあります。被相続人が亡くなった後、分割についてまとまりかけたタイミングで相続人の数が増えてしまうと、またイチから話し合いをやり直さなくてはいけません。

相続が決まったら、まずは法定相続人の数や順位をはっきりさせてから話し合いを行うようにしましょう。

相続手続きの流れ6つのステップ

STEP1: 相続人の確認

STEP2: 遺言書の
有無の確認

STEP3: 遺産と
債務の確認

STEP4: 遺産の評価

STEP5: 遺産の分割

STEP6: 申告と納税

相続にかかる税金について

遺産を相続する際に、その金額によっては相続税がかかる可能性があります。さらに遺産が不動産である場合は他にも税金が発生するかもしれません。

遺産相続は人生でそう多くあることではないため、ほとんどの方にとってわからないことばかりでしょう。そしてもし税金がかかるのであれば、できる限り節税したいとお考えになるのではないでしょうか。

不動産を相続した際にかかる可能性のある税金を、「相続時」「所有時」「売却時」にわけてご紹介いたします。

①【相続時】にかかる税金

遺産相続時には「相続税」がかかる可能性があります。被相続人が遺した預貯金・有価証券・不動産といったプラスの財産から借入金などのマイナスの財産を差し引き合算したものが相続税の評価額対象です。土地の場合は路線価方式または倍率方式で評価されます。建物であれば賃貸物件の場合、賃貸割合に応じて評価額が低く算出されるため節税対策となります。

すべての遺産相続税評価額から「3,000万円＋600万円×法定相続人の数」で算出された基礎控除を差し引いたものが、課税遺産総額となります。

課税遺産総額＝相続税評価額－基礎控除額

ちなみに遺産の評価額が基礎控除額を超えない場合は相続税が発生しません。

②【所有時】にかかる税金

不動産を相続して所有される場合は固定資産税（または都市計画税）が課税されます。

固定資産税＝課税標準額×税率（標準税率1.4%）

都市計画税＝課税標準額×税率（制限税率0.3％）

「同一市区町村の同一人」が所有している固定資産の課税標準額合計が一定額未満の場合は固定資産税が課税されませんのでご確認ください。

種類	免税点
土地	30万円
家屋	20万円
償却資産	150万円

また、相続した賃貸不動産から家賃収入を得られる場合は、その収益から必要経費を差し引いた金額に所得税・住民税が課税されます。

③【売却時】にかかる税金

相続した不動産を売却して利益として譲渡所得が発生した際にかかる税金が所得税と住民税です。不動産の譲渡所得は申告分離課税であり、他の所得とは合算せずに計算されて課税されます。

譲渡所得＝譲渡価額－取得費－譲渡費用－特別控除

それぞれの語句の意味は以下の通りです。

譲渡所得：売却によって得られた利益
譲渡価額：不動産の売却金額
取得費：不動産を購入する際にかかった費用（いくらで買ったか）
譲渡費用：不動産売却時にかかった諸費用
特別控除：適用要件を満たすことができれば、特別控除により節税することが可能です

上記計算式により利益が発生していないと明らかになれば、税金は課されません。

ちなみに所得税・住民税の税率は不動産の所有期間によって異なりますのでご確認ください。

所得の種類	所有期間	所得税率	住民税率
短期譲渡所得	5年以下	30％	9％
長期譲渡所得	5年超	15％	5％

ここでご紹介した相続税に関わる税金の内容は、わかりやすく簡易的にまとめてあります。さらに詳しく知りたい方は、ぜひ当社スタッフにお気軽にお尋ねください。

PICK UP相続不動産に関するお悩みは相続診断士が在籍する当社にご相談ください

相続不動産に関するお悩みは相続診断士が在籍する当社にご相談ください

遺産を相続する経験は人生のうちでそう多くないため、焦ってしまったり他の相続人とトラブルになってしまったり、多額の税金で困ってしまったりすることも珍しくありません。

ハウスドゥ馬込には相続問題解決の知識と経験豊富な相続診断士が在籍しております。生前の財産分与についてのご相談、親から相続した物件の取り扱いについてなど、どんなお悩みでもスムーズに解決できるようアドバイスさせていだきます。お電話やメールフォームからいつでもお気軽にお問い合わせください。

Sale after inheritance / divorce

離婚時の不動産売却でお困りの方へ

こんなお困りごとはありませんか？

離婚したが所有名義が相手のもので売却できない
連帯保証人となっていたため、離婚後に一人でローンを払い続けている
別れた相手が支払いをしてくれないため、ローンを滞納している
財産分与したいが売却しても完済できそうにない
離婚後も住み続けたいが手続き上どうしたらいいのかわからない

離婚時に「住み続ける」？「売る」？メリットとデメリット

離婚時に現在のお住まいに住み続けるか、売却して現金化した上で財産分与するかは迷う方も多いことでしょう。

住み続けることのメリットは生活環境が大きく変化しないことです。たとえばお子さんのいるご家庭であれば、転校させることなくこれまで通りの生活をすることができます。ただでさえ両親の離婚で精神的にショックを受けている状態なので、このメリットはかなり大きいといえます。

一方で、住み続けることはさまざまなリスクもついて回ります。たとえば連帯保証人となっている場合はローンの支払を続けなければいけません。もし支払えずに滞納してしまえば差押えによる退去もありえます。また、新しいパートナーが見つかり新生活をしたいと考えても、共有名義であれば簡単に売却することもできず、ローンを支払い続けなければなりません。

このように、離婚後も残債が残った状態では、さまざまな住宅ローンリスクから逃れることができないことが最大のデメリットとなります。