売るのが難しい
＜借地権・再建築不可物件＞
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Things to remember to sell in your favor
借地権・再建築不可物件を有利に売却するために
覚えておきたいこと
借地権付き物件や再建築不可物件は売ることは、決して簡単ではありません。
「地主さんからの許可が得られない」「交渉するのが難しい」などの理由から他社様からも断られてしまうことも多々あります。
当社なら、このような物件も販売実績があり、売却のために全力でサポートいたします。
借地権・再建築不可物件の基礎知識、売却を有利に進めるポイントを、
大田区・品川区を中心に不動産売却・査定・住み替えを手がける「ハウスドゥ 馬込」がご紹介いたします。
こんなお困りごとはありませんか？
- 借地権つき不動産を相続したが遠方に住んでいてどうしたらいいかわからない
- 売却したかったが、地主さんからの許可が得られなかった
- 借地上の建物を売却して引越し・新居購入費用にしたい
- 相続した借地権つき物件の分割方法を知りたい
借地権とは
土地を借りてマイホームなどを建てる場合に土地を借りる権利のことを「借地権」といいます。そもそも土地の「所有権」とは「底地権」と「借地権」が合わさったものであり、土地に借地権を持つ方が建築した建物がある場合、地主様は底地権のみを有することとなります。土地そのものは地主様のものですが、その上に建物がある場合は使用できないといった制約があります。つまり借地権は法的に保護された権利であるというわけです。
借地権には1992年以前の「旧法借地権」、1992年以降の「普通借地権」と「定期借地権」と主に3つの種類があります。それぞれ借地権の存続期間や更新後の期間に違いがあるため、確認しておきましょう。
個人でのやりとりはトラブルのもと！借地権の売却を有利に進めるポイント
借地に建てられた物件から引越しや住み替えをお考えの方もいらっしゃることでしょう。せっかくならば、借地権を売却して当面の資金に充てたいとお考えになるのは当然のことです。
実は借地権の売却は素人には難しい面が多々あり、個人でやりとりするとほとんどの場合トラブルとなります。スムーズかつ有利に借地権の売却を行うために押さえておきたいポイントを3つご紹介いたします。
① 地主さんの承諾が絶対条件
借地権の売却は底地権を持つ地主様の承諾がなければ行うことができません。もちろん一方的に「売却したいのでお願いします」と伺っても許可されることはほぼないでしょう。不動産に関するお取引の根本は「人対人」にあります。まずは地主様のお気持ちをじっくりと伺い、丁寧に交渉をした上で快く承諾していただくことが基本となります。
個人で無理に売却を進めようとせず、借地権売却や交渉ごとに精通したプロの不動産会社に必ずご依頼ください。
② 借地権の買い取りには順番があり、まずは賃貸人に買い取りの権利がある
借地権は誰でも買い取ることができますが、順番として地主様に買い取りの権利があります。承諾をもらう段階で、買い取りについても交渉を進めることができるためスムーズにことが運びやすいでしょう。
第三者に売却する場合は、地主様が買い取りの権利を放棄した段階から行えます。放棄されていない場合は「介入権」を地主様が行使することができ、法的トラブルに発展する可能性があります。
このように、借地権の売却は進め方が複雑でわかりにくいため、知識を持つ不動産会社に依頼するのがベストです。ハウスドゥ 馬込は法的に難しい借地権売却についても実績が豊富で、地主様とスムーズな交渉を行うことが可能です。ぜひお気軽にお問い合わせください。
借地権の売却方法
借地権の売却方法は3つあります。
ひとつは「借地権付き住宅」として市場で売却する方法です。借地権付き住宅は一般の不動産市場でも普通に流通しているため、それらと同様に不動産会社に依頼して売却することが可能です。
借地権付き物件は土地代金がかからないため、同様の土地付き物件と比べると価格的にはリーズナブルとなります。しかし、所有権が得られないことや地代の支払い、法的な問題などがあるためすぐに売却できるとは限りません。また、地主様への承諾料の支払いは売主様負担となるケースがほとんどです。
地主様に建物ごと借地権を買い取ってもらう方法もあります。借地権が戻ることで土地の所有権を得られるため、地主様にとっては土地の資産価値が高くなります。また、将来的な活用の幅も広がり、さまざまな面で地主様にメリットのある取引です。
建物を解体して更地にした状態で地主様に売却・返還するのもひとつの方法です。更地にすることで建物の価格はなくなり、借地権のみの売却となります。借りているものであるとはいえ、借地権は大きな権利です。放棄してしまうのではなく、時間をかけてでも地道に地主様と交渉していきましょう。
再建築不可物件とは
すでにある建物を取り壊して新築することができない物件（土地）のことを、再建築不可物件といいます。
再建築不可となるのは道路に面していない、道路と面する範囲が狭い（間口2メートル未満）、場所にある物件です。このような物件には緊急車両が入ることが難しく、たとえば火事などの被害を甚大にする恐れがあります。そのため、新築および再建築が不可とされています。
建て替えができないことから再建築不可物件は購入希望者様が現れにくく売りづらいのが現状です。しかし、できる限り有利に進める方法はございます。もし他社様で断られた再建築不可物件の売却についてお悩みでしたら、ハウスドゥ 馬込にご相談ください。お客様のお話をじっくり伺い、現地を調査した上で活路を見出し、売却できるように全力を尽くします。
再建築不可物件の売却を有利に進めるポイント
再建築不可物件は買い手がつきにくく、売却までに時間がかかり希望より遥かに低い価格での成約となるケースが多々あります。また、再建築不可物件の取り扱いを断る不動産会社も少なくありません。
しかし、接道義務を果たすための施策や付加価値をつける工夫を行うことで再建築不可物件でも有利に売却を進めることが可能です。
1.接道義務を果たすための工夫を行う
再建築不可となるのは「接する道路との接面が狭い・道路と接していない」ことが理由です。つまりこれを解消してしまえば、建築可能となります。
また、道路と十分に接している隣地を購入することができれば、接道義務を果たせるため再建可能物件として売り出すことが可能です。隣地所有者様との交渉や購入費用が必要となりますが、成功すれば不動産の価値は高まりますのでぜひご検討ください。
2.再建築不可でもリフォーム・リノベーションは可能です
再建築不可物件は「建築確認申請」が必要となる柱や梁などの構造体を壊して建て替えることはできません。しかし、リフォームやリノベーションについては構造体を残したままで行えるため申請も必要ありません。つまり、新築はできないものの建物を生まれ変わらせることは可能となります。
実際にリフォーム・リノベーションによって不動産の付加価値を高めることで、再建築不可物件でも売却に成功した例はたくさんあります。セットバックなどが難しい場合はぜひ検討してみましょう。
3.再建築不可でも買い取りをしている不動産会社があります
実は再建築不可物件の取り扱いに特化した不動産会社もあります。そうした不動産会社は買い手を探すノウハウを持っていたり、セットバック等の工夫や、リフォーム・リノベーションにより付加価値をつけて販売したりすることが得意であるなどの強みを持っています。
再建築不可物件をなるべく早く売りたい、という場合は再建築不可の物件を得意とする不動産会社を探し出して依頼することも検討してみましょう。
このように、再建築不可物件はやり方次第で有利に売却を進めることが可能です。ハウスドゥ 馬込は他社様で断られた再建築不可物件の売却についても全力で取り組みます。まずは一度、当社お問合せフォームやお電話にてお話をお聞かせください。
他社で断られた売却困難な物件の売却も実績豊富な当社にご相談ください
借地権は地主様から了承を得るために交渉力が必要ですし、再建築不可物件もそのままではなかなか買い手もつきにくいものです。「どうしたら売れるのか知りたい」「他では断られてしまった」とお悩みの方も多いのではないでしょうか。
ハウスドゥ 馬込は他社様に断られてしまった借地権・再建築不可物件の売却も喜んでご相談を受け付けております。当社は開業から40年、大田区・品川区周辺の借地権つき物件・再建築不可物件を数多くお取り扱いしてまいりました。そのため知識や経験、売却ノウハウが豊富にございます。
借地権・再建築不可物件の売却でお悩みでしたら、ぜひハウスドゥ 馬込へお問い合わせください。「売れない」悩みを当社が全力で解決いたします。
